Η κρίση και το διαφοροποιημένο φορολογικό περιβάλλον αλλάζουν τις απαντήσεις στο κρίσιμο ερώτημα, που απασχολεί τελευταία τα ελληνικά νοικοκυριά: «Αγοράζω σπίτι ή μένω στο ενοίκιο;».
Η απάντηση αυτή τη φορά είναι περισσότερο σύνθετη, με δεδομένη την έλλειψη ρευστότητας που επικρατεί στην αγορά, αλλά και το γεγονός ότι οι τράπεζες χορηγούν πλέον δάνεια με μεγαλύτερη δυσκολία και σαφώς υψηλότερα επιτόκια. Η δυσκολία πάντως ανάληψης δανείου δεν αναιρεί την όρεξη των τραπεζών όπου βρίσκουν αξιόπιστο πελάτη να θέλουν την παροχή δανείου...
Ρόλο-κλειδί πάντως στη συμπεριφορά των υποψήφιων αγοραστών δεν παίζει μόνο η διασφάλιση δανείου αλλά και η διαμόρφωση της σχέσης μεταξύ της τιμής πώλησης ενός ακινήτου και του ύψους του μισθώματος, βάσει του οποίου μπορεί να διατεθεί αυτό, όπως και της κατάλληλης χρονικής συγκυρίας.
Αγοράζω τώρα ή αργότερα;
Η προοπτική αυτή τη στιγμή είναι ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν περαιτέρω, με ήπιους ρυθμούς μέχρι το β΄ εξάμηνο του 2012. Άρα, δηλαδή, εκτιμάται ότι αν οι τιμές των κατοικιών έπεσαν 10% το 2010, υπολογίζουν ότι θα μειωθούν άλλο ένα 10% το 2011 και περίπου 5% ακόμα το 2012. Υπάρχει όμως και η άλλη πλευρά:
• Αυτή τη στιγμή, στην αγορά υπάρχουν πάρα πολλά σπίτια, που ύστερα από παζάρι, πωλούνται έως και 20% φθηνότερα από τη ζητούμενη τιμή. Άρα, μπορεί ο αγοραστής να κερδίσει από σήμερα την πιθανολογούμενη μείωση τιμών στην τριετία.
• Μπορεί ίσως οι αξίες στα ακίνητα να είναι πτωτικές, αλλά οι αξίες στις υπόλοιπες επενδύσεις είναι εντονότερα πτωτικές και με περισσότερες επισφάλειες.
• Η άποψη ότι θα υποχωρήσουν κι άλλο οι τιμές είναι εκτίμηση που μπορεί τελικά να μην επιβεβαιωθεί.
Συνεπώς, οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να ψάχνουν από τώρα την αγορά αναζητώντας ευκαιρίες.
Αλλαγές στη φορολογία
Οι ιδιοκτήτες στο δόκανο της εφορίας. Τι πρέπει να προσέχουν για να μην επιβαρυνθούν το τρέχον έτος
Τα ακίνητα εξακολουθούν να είναι «η κότα με τα χρυσά αυγά» για το υπουργείο Οικονομικών.
Τον τελευταίο χρόνο, πολλά έχουν αλλάξει σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση τόσο της κατοχής ακινήτου όσο και της χρήσης του. Ακόμα περισσότερες αλλαγές ισχύουν από φέτος και αναμένονται και μέσα στη χρονιά.
Το «Κ», με τη βοήθεια του φοροτεχνικού Αντώνη Μουζάκη, έχει εντοπίσει αυτές τις αλλαγές και τις κωδικοποιεί για να εντοπίσει τις προληπτικές κινήσεις που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα στο 2011.
Ιδιώτες
Ρόλο-κλειδί σε όλα αυτά παίζουν, όπως πάντα, οι αντικειμενικές αξίες. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές αξίες δεν έχουν αναπροσαρμοστεί από τον Μάρτιο του 2007, η επόμενη αύξηση -που έχει προσδιοριστεί για το δεύτερο εξάμηνο της χρονιάς- αναμένεται ότι θα είναι σημαντική. Αυτό σημαίνει ότι όσοι θέλουν να προχωρήσουν σε κάθε είδους μεταβίβαση (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά κ.λπ.), καλό θα ήταν να την κάνουν μέσα στο πρώτο εξάμηνο της χρονιάς.Το υπουργείο Οικονομικών, πάντως, εν μέσω της εκστρατείας κατά της φοροδιαφυγής και της θέσπισης των νέων τεκμηρίων, προχώρησε, λίγο πριν τελειώσει το 2010, στην απόφαση να απαλλάξει από το πόθεν έσχες την απόκτηση πρώτης κατοικίας για φέτος και το 2012. Στην απαλλαγή υπάρχει όριο εμβαδού 120 τ.μ. και αξίας 200.000 ευρώ. Σε περίπτωση που ένα ακίνητο είναι π.χ. 110 τ.μ. και έχει αξία 220.000 ευρώ, το πόθεν έσχες αναζητείται για τη διαφορά των 20.000 ευρώ. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητο που για παράδειγμα έχει αξία 190.000 ευρώ και επιφάνεια 130 τ.μ.
Προσοχή, όμως! Η απαλλαγή αφορά μόνο αγορά τοις μετρητοίς. Η τοκοχρεολυτική δόση παραμένει στο πόθεν έσχες.
Τεκμήρια
01. Σε ό,τι αφορά τα τεκμήρια, πλήγμα αποτελεί η κατάργηση της ενάσκησης επικαρπίας. Αυτό σημαίνει ότι πλέον, όταν κάποιος έχει στην ιδιοκτησία του ακίνητο/ ακίνητα, τα οποία και νοικιάζει, δεν έχει το δικαίωμα να παραχωρήσει την επικαρπία σε τρίτο. Με αυτό τον τρόπο, ο τρίτος εισέπραττε τυπικά -για την εφορία- τα ενοίκια, αλλά ουσιαστικά αυτά συνέχιζαν να πηγαίνουν στην τσέπη του ιδιο-κτήτη.Έτσι, το εισόδημα αυτό παρουσιαζόταν ότι ανήκε στον τρίτο.
Η δυνατότητα αυτή εκλείπει, αφού πλέον φορολογείται ο ιδιοκτήτης και όχι το τρίτο πρόσωπο.
02. Τα νέα τεκμήρια έχουν δημιουργήσει νέα δεδομένα και σε ό,τι αφορά τη μισθωμένη και τη δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία. Αυτές πλέον λαμβάνονται υπόψη ως τεκμήριο και, μάλιστα, για τον χρήστη. Αν δηλαδή ένας ιδιοκτήτης ακινήτου φιλοξενεί τους γονείς του, αυτή η φιλοξενία χρεώνεται κανονικά ως τεκμήριο για τους φιλοξενούμενους! Το ίδιο ισχύει ακόμα και για έναν φοιτητή που μένει στο ιδιόκτητο σπίτι της οικογένειάς του, όταν αυτό βρίσκεται στην πόλη όπου το παιδί σπουδάζει!
Στην παγίδα των τεκμηρίων θα πέσουν τελικά και όσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση του ημιυπαίθριου χώρου στην κατοικία τους. Οι χώροι αυτοί θα ληφθούν υπόψη για τον υπολογισμό του συνολικού κόστους χρήσης του ακινήτου/Ομως ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειαστεί να προχωρήσει σε διόρθωση του Ε9, καθώς η επιπλέον επιφάνεια δεν θα συνυπολογιστεί για την τελική διαμόρφωση υπολογισμού του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας.
Πηγή:www.capital.gr
Η απάντηση αυτή τη φορά είναι περισσότερο σύνθετη, με δεδομένη την έλλειψη ρευστότητας που επικρατεί στην αγορά, αλλά και το γεγονός ότι οι τράπεζες χορηγούν πλέον δάνεια με μεγαλύτερη δυσκολία και σαφώς υψηλότερα επιτόκια. Η δυσκολία πάντως ανάληψης δανείου δεν αναιρεί την όρεξη των τραπεζών όπου βρίσκουν αξιόπιστο πελάτη να θέλουν την παροχή δανείου...
Ρόλο-κλειδί πάντως στη συμπεριφορά των υποψήφιων αγοραστών δεν παίζει μόνο η διασφάλιση δανείου αλλά και η διαμόρφωση της σχέσης μεταξύ της τιμής πώλησης ενός ακινήτου και του ύψους του μισθώματος, βάσει του οποίου μπορεί να διατεθεί αυτό, όπως και της κατάλληλης χρονικής συγκυρίας.
Αγοράζω τώρα ή αργότερα;
Η προοπτική αυτή τη στιγμή είναι ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν περαιτέρω, με ήπιους ρυθμούς μέχρι το β΄ εξάμηνο του 2012. Άρα, δηλαδή, εκτιμάται ότι αν οι τιμές των κατοικιών έπεσαν 10% το 2010, υπολογίζουν ότι θα μειωθούν άλλο ένα 10% το 2011 και περίπου 5% ακόμα το 2012. Υπάρχει όμως και η άλλη πλευρά:
• Αυτή τη στιγμή, στην αγορά υπάρχουν πάρα πολλά σπίτια, που ύστερα από παζάρι, πωλούνται έως και 20% φθηνότερα από τη ζητούμενη τιμή. Άρα, μπορεί ο αγοραστής να κερδίσει από σήμερα την πιθανολογούμενη μείωση τιμών στην τριετία.
• Μπορεί ίσως οι αξίες στα ακίνητα να είναι πτωτικές, αλλά οι αξίες στις υπόλοιπες επενδύσεις είναι εντονότερα πτωτικές και με περισσότερες επισφάλειες.
• Η άποψη ότι θα υποχωρήσουν κι άλλο οι τιμές είναι εκτίμηση που μπορεί τελικά να μην επιβεβαιωθεί.
Συνεπώς, οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να ψάχνουν από τώρα την αγορά αναζητώντας ευκαιρίες.
Αλλαγές στη φορολογία
Οι ιδιοκτήτες στο δόκανο της εφορίας. Τι πρέπει να προσέχουν για να μην επιβαρυνθούν το τρέχον έτος
Τα ακίνητα εξακολουθούν να είναι «η κότα με τα χρυσά αυγά» για το υπουργείο Οικονομικών.
Τον τελευταίο χρόνο, πολλά έχουν αλλάξει σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση τόσο της κατοχής ακινήτου όσο και της χρήσης του. Ακόμα περισσότερες αλλαγές ισχύουν από φέτος και αναμένονται και μέσα στη χρονιά.
Το «Κ», με τη βοήθεια του φοροτεχνικού Αντώνη Μουζάκη, έχει εντοπίσει αυτές τις αλλαγές και τις κωδικοποιεί για να εντοπίσει τις προληπτικές κινήσεις που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα στο 2011.
Ιδιώτες
Ρόλο-κλειδί σε όλα αυτά παίζουν, όπως πάντα, οι αντικειμενικές αξίες. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές αξίες δεν έχουν αναπροσαρμοστεί από τον Μάρτιο του 2007, η επόμενη αύξηση -που έχει προσδιοριστεί για το δεύτερο εξάμηνο της χρονιάς- αναμένεται ότι θα είναι σημαντική. Αυτό σημαίνει ότι όσοι θέλουν να προχωρήσουν σε κάθε είδους μεταβίβαση (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά κ.λπ.), καλό θα ήταν να την κάνουν μέσα στο πρώτο εξάμηνο της χρονιάς.Το υπουργείο Οικονομικών, πάντως, εν μέσω της εκστρατείας κατά της φοροδιαφυγής και της θέσπισης των νέων τεκμηρίων, προχώρησε, λίγο πριν τελειώσει το 2010, στην απόφαση να απαλλάξει από το πόθεν έσχες την απόκτηση πρώτης κατοικίας για φέτος και το 2012. Στην απαλλαγή υπάρχει όριο εμβαδού 120 τ.μ. και αξίας 200.000 ευρώ. Σε περίπτωση που ένα ακίνητο είναι π.χ. 110 τ.μ. και έχει αξία 220.000 ευρώ, το πόθεν έσχες αναζητείται για τη διαφορά των 20.000 ευρώ. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητο που για παράδειγμα έχει αξία 190.000 ευρώ και επιφάνεια 130 τ.μ.
Προσοχή, όμως! Η απαλλαγή αφορά μόνο αγορά τοις μετρητοίς. Η τοκοχρεολυτική δόση παραμένει στο πόθεν έσχες.
Τεκμήρια
01. Σε ό,τι αφορά τα τεκμήρια, πλήγμα αποτελεί η κατάργηση της ενάσκησης επικαρπίας. Αυτό σημαίνει ότι πλέον, όταν κάποιος έχει στην ιδιοκτησία του ακίνητο/ ακίνητα, τα οποία και νοικιάζει, δεν έχει το δικαίωμα να παραχωρήσει την επικαρπία σε τρίτο. Με αυτό τον τρόπο, ο τρίτος εισέπραττε τυπικά -για την εφορία- τα ενοίκια, αλλά ουσιαστικά αυτά συνέχιζαν να πηγαίνουν στην τσέπη του ιδιο-κτήτη.Έτσι, το εισόδημα αυτό παρουσιαζόταν ότι ανήκε στον τρίτο.
Η δυνατότητα αυτή εκλείπει, αφού πλέον φορολογείται ο ιδιοκτήτης και όχι το τρίτο πρόσωπο.
02. Τα νέα τεκμήρια έχουν δημιουργήσει νέα δεδομένα και σε ό,τι αφορά τη μισθωμένη και τη δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία. Αυτές πλέον λαμβάνονται υπόψη ως τεκμήριο και, μάλιστα, για τον χρήστη. Αν δηλαδή ένας ιδιοκτήτης ακινήτου φιλοξενεί τους γονείς του, αυτή η φιλοξενία χρεώνεται κανονικά ως τεκμήριο για τους φιλοξενούμενους! Το ίδιο ισχύει ακόμα και για έναν φοιτητή που μένει στο ιδιόκτητο σπίτι της οικογένειάς του, όταν αυτό βρίσκεται στην πόλη όπου το παιδί σπουδάζει!
Στην παγίδα των τεκμηρίων θα πέσουν τελικά και όσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση του ημιυπαίθριου χώρου στην κατοικία τους. Οι χώροι αυτοί θα ληφθούν υπόψη για τον υπολογισμό του συνολικού κόστους χρήσης του ακινήτου/Ομως ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειαστεί να προχωρήσει σε διόρθωση του Ε9, καθώς η επιπλέον επιφάνεια δεν θα συνυπολογιστεί για την τελική διαμόρφωση υπολογισμού του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας.
Πηγή:www.capital.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου