Η ελληνική κτηματαγορά διαθέτει όλα τα εχέγγυα, προκειμένου οι ξένοι επενδυτές να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους σε αυτήν. Όπως αναφέρει σε συνέντευξή του στο Capital.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services, Δημήτρης Ανδρίτσος, απαραίτητη προϋπόθεση για να καταστεί η Ελλάδα φιλική προς τους επενδυτές είναι να δημιουργηθεί ένα σαφές φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο. O επικεφαλής του βραχίονα ακινήτων της Eurobank σημειώνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν απειλείται με κραχ, ενώ προβλέπει αύξηση των λουκέτων στα εμπορικά καταστήματα.
Συνέντευξη στο Δημήτρη Δελεβέγκο
Κύριε Ανδρίτσο, μπορεί η Ελλάδα να προσελκύσει τους επενδυτές;
Υπό τις παρούσες συνθήκες, η προσέλκυση ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα αποτελεί μία πραγματικά δύσκολη διαδικασία. Ωστόσο ο χώρος του real estate διαθέτει τα εχέγγυα για να δημιουργήσει ένα ελκυστικό προϊόν τόσο για τους Έλληνες όσο και για τους ξένους επενδυτές. Επιλεγμένες επενδύσεις στον τουρισμό, στην εξοχική κατοικία ή ακόμη και στον κλάδο των logistics τεκμηριώνουν το παραπάνω.
Τι εμποδίζει την υλοποίηση σημαντικών επενδύσεων στην χώρα μας;
Το ασαφές έως και ανύπαρκτο θεσμικό πλαίσιο εντός του οποίου καλούνται να πραγματοποιηθούν οι επενδύσεις αυτές. Εάν δημιουργηθεί ένα σταθερό και διαφανές φορολογικό-θεσμικό πλαίσιο, το οποίο αναφέρουμε εδώ και πολλά χρόνια, το ελληνικό real estate θα μπορούσε να καταστεί αυτόματα πολύ πιο ελκυστικό.
Η επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, σε μία προσπάθεια προσέγγισης των εμπορικών, κατά πόσο θα συμβάλει προς την κατεύθυνση αυτή;
Θίγετε ένα ζήτημα το οποίο είναι ιδιαίτερα σημαντικό. Πρέπει να αντιληφθούμε ότι εμπορικές αξίες και φορολόγηση είναι δύο εντελώς διαφορετικές έννοιες που καλύπτουν διαφορετικές ανάγκες. Βασική προϋπόθεση για να λειτουργήσει η κτηματαγορά ορθολογικά και χωρίς στρεβλώσεις είναι να υπάρχουν αξίες που αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα στην αγορά. Η φορολόγηση των ακινήτων από την άλλη θα μπορεί να στηρίζεται στις εμπορικές αξίες (με κατάλληλη προσαρμογή των φορολογικών συντελεστών), θα πρέπει όμως σε κάθε περίπτωση να δημιουργεί ένα συνεπές και δίκαιο κοινωνικά πλαίσιο το οποίο θα εξαντλείται στη φορολόγηση και μόνο. Όλοι γνωρίζουμε ότι το σύστημα των αντικειμενικών αξίων όπως εφαρμόζεται σήμερα, συνδέεται και με μία σειρά από παράπλευρα κόστη όπως αμοιβές συμβολαιογράφων, μηχανικών κ.α. Συνεπώς, η όποια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, εκτός από τον αθέμιτο ανταγωνισμό που συνεχίζει να δημιουργεί ανάμεσα στους αγοραστές-επενδυτές που μπορούν να πραγματοποιήσουν συναλλαγές στις αντικειμενικές αξίες και σε αυτούς που δεν μπορούν, οδηγεί σε σημαντική αύξηση των εξόδων απόκτησης και διατήρησης των ακινήτων καθιστώντας τα όλο και λιγότερο ελκυστικά.
Εκτιμάτε ότι το 2011 τα λουκέτα στα εμπορικά ακίνητα θα πολλαπλασιαστούν;
Από το 2009 εκδηλώθηκε στα εμπορικά ακίνητα μία τάση επαναδιαπραγμάτευσης των ενοικίων που προκλήθηκε από την υποχώρηση του τζίρου στον κλάδο του εμπορίου. Η τάση αυτή συνεχίζεται μέχρι και σήμερα. Αυτό σημαίνει ότι όχι μόνο το παραγόμενο από τα ακίνητα εισόδημα έχει υποχωρήσει, αλλά και ότι η αξία τους έχει συρρικνωθεί.
Επομένως, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων προβλέπεται ότι θα καταγράψουν περαιτέρω πτώση, το μέγεθος της οποίας δεν μπορεί να προσδιοριστεί, επειδή κάθε ακίνητο και κάθε περιοχή έχει τα δικά της χαρακτηριστικά. Επίσης, αναμένεται, ότι σχεδόν σε όλες τις αγορές θα δημιουργηθούν κενοί χώροι. Ήδη αυτό διαπιστώνεται ακόμη και σε παραδοσιακές εμπορικές οδούς ή συνοικίες, όπως είναι η οδός Ερμού ή το Κολωνάκι, όπου αυξάνεται συνεχώς ο αριθμός των ξενοίκιαστων καταστημάτων.
Πόσο πιθανό θεωρείτε ένα κραχ στην κτηματαγορά;
Η κτηματαγορά, ως αναπόσπαστο κομμάτι της Ελληνικής οικονομίας, έχει επηρεαστεί σημαντικά από την ύφεση και την έλλειψη ρευστότητας. Ήδη από τα τέλη του 2008 βρίσκεται σε διαδικασία διόρθωσης με τα οικιστικά ακίνητα να επιδεικνύουν μεγαλύτερες αντιστάσεις σε σχέση με τα καταστήματα και τα κτήρια γραφείων. Σήμερα η αγορά κινείται σε προ του 2006 επίπεδα έχοντας κατά μέσο όρο σημειώσει, αναλόγως του κλάδου, της περιοχής και του ακινήτου, από 15% έως 30% μείωση.
Παράλληλα, διανύουμε μία περίοδο κατά την οποία τόσο τα διαθέσιμα εισοδήματα των αγοραστών-επενδυτών όσο και τα συνολικά προς επένδυση κεφάλαια, επαναπροσδιορίζονται σε χαμηλότερα επίπεδα ενώ βρίσκονται σε άμεση συνάρτηση με την επιτυχή έκβαση του προγράμματος δημοσιονομικής εξυγίανσης και της ρευστότητας που θα διοχετευθεί στην αγορά.
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω χαρακτηριστικά, σε συνδυασμό με τη μικρή έκθεση σε τραπεζικό δανεισμό των developers -κατασκευαστών και την ύπαρξη έστω και ενός περιορισμένου αριθμού αγορών- επενδύσεων, θα κάναμε λόγο για περαιτέρω διόρθωση παρά για κραχ στα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα εντός του 2011.
Πηγή:www.capital.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου